Bei Unternehmensimmobilien ist die Nachfrage nach Investmentobjekten und nach neuen Mietflächen nach wie vor sehr hoch. Doch es fehlen geeignete Objekte. Daher sind Investment- und Vermietungsvolumen deutlich zurückgegangen. Das verrät der aktuelle Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien. Interessant ist auch, dass Asset- und Fondsmanager mehr als fünfmal so viel kauften wie 2018.

Investment- und Vermietungsvolumen sind im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Halbjahr zuvor deutlich zurückgegangen – der Transaktionsumsatz auf dem Investmentmarkt um 40 % auf 1,1 Mio. Euro, das Vermietungsvolumen um 30 % auf 246.000 qm. Deutlich wird: Der Engpass im Investmentmarkt kann nur durch eine stärkere Neu­bautätigkeit oder durch Herauslösen von eigenge­nutzten Objekten aufgelöst werden. Der Hauptgrund für den Einbruch am Vermietungsmarkt ist der Mangel an verfügbaren Mietflächen. Aktuell streben viele Mieter Sicherheit an – dazu gehört, dass bei Neuanmietungen Mietverträge mit längeren Laufzeiten abgeschlos­sen und zügig Anschlussoptionen angestrebt werden.

Asset- und Fondsmanager kaufen fünfmal so viel wie im 2. Halbjahr 2018

Im vergangenen Halbjahr gab es deutliche Verlagerungen bei den Akteuren. So kauften Asset- und Fonds­manager mehr als fünfmal so viel an wie im zweiten Halbjahr 2018. Sie kauften Objekte für gut 210 Mio. Euro an, während das Transaktionsvolumen im zweiten Halb­jahr 2018 lediglich 37 Mio. Euro betrug. Das Investmentvolumen lag dennoch ein Drittel niedri­ger als der fünfjährige Schnitt, der bei knapp 368 Mio. Euro liegt. Verkaufen möchten sie aktuell jedoch nicht so gerne: Mit gut 250 Mio. Euro waren sie deutlich weniger aktiv als im zweiten Halbjahr 2018 (372,2 Mio. Euro).

Auch Immo­bilien-AGs/REITs sind im Vergleich zum Fünf-Jah­res-Schnitt aktiver beim Ankauf von Unterneh­mensimmobilien. Die Deutsche Industrie REIT-AG, die sich für eine bessere Vernetzung und Datentransparenz als jüngstes Mitglied der Initiative Unternehmensimmobilien angeschlossen hat, erklärt, woran das aus ihrer Sicht liegen könnte. Sonja Petersen, CIO Deutsche Industrie REIT-AG: „Wir sehen in Unternehmensimmobilien immer noch einen Nischenmarkt, der in den letzten Jahren, auch aufgrund von fehlenden, renditestarken Alternativen, sehr an Bedeutung gewonnen hat. Deswegen haben wir bereits 2017 begonnen, in attraktive Unternehmensimmobilien zu investieren. Wir erhalten dabei eine gute Verzinsung aus dem laufenden Geschäft. Die hohe Mietrendite und die hohe Stabilität über Zyklen hinweg sind für uns die wesentlichen Merkmale.“

Nationale Marktteilnehmer legen deutlich zu

In den vergangenen Jahren war der Investment­markt für Unternehmensimmobilien deutlich stärker internationa­l geprägt. Dies stand häufig mit großen Portfo­liotransaktionen in Zusammenhang. Teilweise haben ganze Unternehmen mit ihren Immobilien­beständen den Besitzer gewechselt. Hierdurch sind viele bekannte Namen wie Valad oder Geneba vom Markt verschwunden – und neue wie Crom­well oder Frasers hinzugekommen. Nationale Marktteilnehmer legten um über 20 % zu und prägen den Markt mit einem Anteil von über 83 % auf der Käuferseite. Auf Verkäuferseite sieht es nahezu identisch aus. Solche hohen Anteile der Inländer gab es in der bisherigen Berichterstattung der Initiative Unternehmensimmobilien noch nie.

Gewerbeparks am begehrtesten

Gewerbeparks sind die begehrteste unter den vier Objektkategorien (Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Lager-/ und kleinere, urbane Logistikimmobilien sowie Produktionsimmobilien), wie sie von den Mitgliedern der Initiative Unternehmensimmobilien definiert werden. Alle anderen Objektkategorien büßten im Vergleich zum Fünf-Jahres-Schnitt an Transaktionsvolumen ein. Damit sind Gewerbeparks die am stärksten gehandelte Objektkategorie im ersten Halbjahr 2019. Mit knapp 440 Mio. Euro Transaktionsumsatz stellten sie knapp 41 % des gesamten Investmentvolu­mens dar. Generell, das zeigt der aktuelle Marktbericht, entschleunigt sich die Renditekompression bei den Unternehmensimmobilien derzeit deutlich.

Produktionsnahe Mieter werden immer weniger

Eine Stärke von Unternehmensimmobilien ist der breit gefächerte Mietermix. In den vergangenen fünf Jahren hat sich die Nachfrage deutlich gewandelt: Klassische Mieter aus dem Bereich Ver­arbeitendes Gewerbe, Leichtindustrie und dem Automotive-Umfeld werden tendenziell von Unternehmen aus den Bereichen Logistik und Dienstleistungen abgelöst. Auch die Nachfrage­gruppe „Sonstige“, die sich aus vielfältigen klei­nen Wirtschaftszweigen zusammensetzt, wird immer prägnanter. Die klassischen Mieter, die einst rund 50 % der Mieterschaft gestellt haben, summieren sich immer häufiger auf gerin­gere Anteile um 20 % bis 25 %.

Mieter aus dem Segment Logistik und Transport sind inzwischen öfter in Unternehmensimmobilien zu finden. Dies liegt nicht nur am veränderten Konsumver­halten der Bevölkerung, sondern auch am Zusam­menwachsen von Produktion und Logistik. Weil das Angebot an Logistikimmobilien und an Grundstücken auf der grünen Wiese immer knapper wird, weichen viele Nutzer auf andere Kategorien der Unternehmensimmobilien aus.

Ansprechpartner: Patrik Völtz, Studienleiter Logistik und Light Industrial bei bulwiengesa, voeltz [at] bulwiengesa.de