Längst hat sich das Segment Gewerbeimmobilien weiter ausdifferenziert. Unternehmensimmobilien als eigene Assetklasse zu analysieren ist unabdingbar, denn viele Investoren schwenken vermehrt auf Unternehmensimmobilien um. 

Dabei sind Unternehmensimmobilien kein neues Phänomen, sondern elementarer immobilienökonomischer Bestandteil der deutschen Wirtschaftsstruktur. Flächen- und wertmäßig stellen sie eine der größten Gruppen im Bereich der gewerblichen Immobilien dar. Im anglo-amerikanischen Raum stellen Unternehmensimmobilien als „Light Industrial“ übrigens schon länger eine eigene Assetklasse dar und sind in Portfolios mit hohen Anteilen vertreten.

In den letzten Jahren ist viel passiert: Durch die sehr hohen Eigennutzerquoten von rund 75 Prozent und die damit verbundene Intransparenz im Markt haben Unternehmensimmobilien lange Zeit als Assetklasse nur ein Schattendasein geführt. Aufgrund des hohen Markt- und Renditedrucks in etablierten Immobiliensegmenten wie Büro oder Einzelhandel hat in den letzten Jahren ein Umdenken stattgefunden. Unternehmensimmobilien werden mittlerweile als attraktive Anlagealternative bewertet. Zudem wissen Investoren die hohe Mietertreue und die damit verbundenen stabilen Cashflows zu schätzen. Allerdings übersteigt die Nachfrage derzeit das Angebot, da dieses Investmentpotenzial aufgrund der etablierten Eigentümerstrukturen nicht gehoben werden kann.

Was sind Unternehmensimmobilien?

Die Initiative Unternehmensimmobilien (s. u.) definiert Unternehmensimmobilien als gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur. Unternehmensimmobilien sind von einer hohen Heterogenität geprägt. Die Mischung umfasst dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Großhandelsflächen sowie Freiflächen. Zu den Unternehmensimmobilien gehören vier unterschiedliche Immobilienkategorien:

• Transformationsimmobilien
• Gewerbeparks
• Produktionsimmobilien
• Lager/Logistikobjekte

Alle vier Kategorien zeichnen sich durch die Merkmale Drittverwendungsfähigkeit, Nutzungsreversibilität und eine grundsätzliche Eignung für Mehr-Parteien-Strukturen aus. Die Stärke von Unternehmensimmobilien liegt in der Flexibilität, nicht nur in der Nutzung, sondern auch für den Mieter bzw. Eigennutzer.

Die Initiative Unternehmensimmobilien – Mitstreiter willkommen

Um valide Marktdaten zur Verfügung zu stellen und Transparenz zu schaffen, haben sich die wichtigsten Marktteilnehmer zur Initiative Unternehmensimmobilien zusammengetan. Damit soll Investoren, Kreditgebern und Bewertern, aber auch Stadtplanern und Politikern ein Instrumentarium an die Hand gegeben werden, um eine der bedeutsamsten Assetklassen der Volkswirtschaft interpretieren zu können. Während zunächst die Immobilienunternehmen die Initiative gegründet und vorangetrieben haben, rücken nun die Industrieunternehmen nach. Gemeinsam decken sie beide Seiten der „Medaille“ Unternehmensimmobilie ab – neue Teilnehmer sind übrigens sehr willkommen.

Ansprechpartner: Patrik Völtz, Studienleiter Logistik und Light Industrial bei bulwiengesa, voeltz [at] bulwiengesa.de