Flächenmarkt zeigt weiterhin positive Tendenzen

Auch in der zweiten Jahreshälfte 2023 konnte kein Umschwung auf dem Investmentmarkt beobachtet werden. Die veränderten politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich unter
anderem in einem kontinuierlichen Anstieg der Zinsen niedergeschlagen, was das Transaktionsgeschehen weiterhin stark beeinflusst hat. Im zweiten Halbjahr 2023 lag der Flächenumsatz mit 1,32 Mio. qm weiterhin auf einem hohen Niveau. Das Gesamtjahr verzeichnete die höchste Umsatzleistung seit 2019, was größtenteils auf ein starkes Ergebnis bei den eigengenutzten Produktionsimmobilien zurückzuführen ist. Die kontinuierlich steigenden Mietpreise unterstreichen die anhaltende Nachfrage nach Flächen im Bereich der Unternehmensimmobilien.

Verhaltener Start in das neue Jahr

Im ersten Halbjahr 2023 konnte noch kein Umschwung auf dem Investmentmarkt beobachtet werden. Weitere Zinsschritte der Zentralbank haben die Verunsicherung unter den Akteuren nicht aufgelöst. Die Preisfindung im Segment der Unternehmensimmobilien wurde im vergangenen Halbjahr noch nicht komplett abgeschlossen, jedoch verdichten sich die Anzeichen, dass eine Bodenbildung der Kaufpreise nicht mehr in allzu weiter Ferne liegt. Der Flächenumsatz konnte im ersten Halbjahr 2023 erneut leicht zulegen. Diese Entwicklung ist auf ein weiteres starkes Ergebnis bei den Produktionsimmobilien zurückzuführen und damit auch zu großen Teilen durch Eigennutzungen begründet.

Anhaltend hoher Flächenbedarf

Trotz anhaltender Unsicherheiten und konjunktureller Eintrübungen ist der Flächenbedarf der Nutzer von Unternehmensimmobilien ungebrochen hoch. Im zweiten Halbjahr 2022 konnte dementsprechend ein steigender Flächenumsatz in Unternehmensimmobilien verzeichnet werden. Mit der Zinswende haben sich zusehends Renditeanstiege und Kaufpreisabschläge auf dem Investmentmarkt Einzug erhalten. Als Folge dieser Entwicklung wurde seitens der Investoren eine Neubewertung des Marktumfelds notwendig und ein abwartendes und zurückhaltendes Agieren hat sich verstetigt.

Eine Chance für die gesamte Assetklasse

In der aktuellen Diskussion rund um ESG wird häufig der Neubau von Immobilien dargestellt, wenn von einer nachhaltigeren Gestaltung des Gebäudesektors gesprochen wird. Wenn von Unternehmensimmobilien im Speziellen gesprochen wird, muss den Bestandsobjekten, welche die Assetklasse prägen und häufig über gute urbane und verkehrliche Lagequalitäten verfügen, jedoch ein besonderes Augenmerk geschenkt werden.
Der gesamte Themenkomplex ESG und Immobilienwirtschaft befindet sich inmitten eines Prozesses, welcher auch zukünftig in vielerlei Hinsicht weiter in Bewegung sein wird.
Die Anforderungen an Datenmanagement und -auswertung, an die Transparenz im Immobilienmarkt und der Bedarf an Informationen und Gesprächen zur Klärung offener Fragen nehmen so weiter zu. Die Mitglieder der Inititive Unternehmensimmobilien zeigen, welche Möglichkeiten vorhanden sind um das Potenzial zur Steigerung der Nachhaltigkeit der Unternehmensimmobilien zu nutzen

Noch sind Unternehmensimmobilien krisenresilient

Die globalen Entwicklungen seit dem Frühjahr diesen Jahres haben dafür gesorgt, dass sich auf dem Investmentmarkt eine starke Zurückhaltung breit gemacht hat. Als Folge kamen die Transaktionsaktivitäten in vielen Assetklassen nahezu vollständig zum Stillstand. Das Segment der Unternehmensimmobilien stellt eine Ausnahme dar. Statt einem Einbruch des Investmentvolumens konnte im Vergleich zum letzten Halbjahr ein leichter Anstieg des Gesamtvolumens festgestellt werden. Im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr stieg das Transaktionsvolumen sogar leicht um 6,9 % an und belief sich auf rund 1,64 Milliarden Euro.

Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien im Wandel

Das Gesamtjahr 2021 konnte einen Rekordwert von 4,3 Mrd. Euro des Transaktionsvolumens verbuchen. Getragen wurde dieses Ergebnis vor allem von dem starken ersten Halbjahr. Den größten Anteil unter den gehandelten Objekten am Markt nahmen Produktionsimmobilien in der zweiten Jahreshälfte 2021 ein. Zudem standen Lagerimmobilien zunehmend in der Gunst der Investoren. Die Assetklasse der Unternehmensimmobilien wurde aufgrund ihrer Krisenresilienz während der Corona-Pandemie und dem damit einhergehenden Bedeutungszuwachs für einen erweiterten Investorenkreis immer interessanter. Als Folge der gestiegenen Kaufpreise machte sich bei allen Objektkategorien der Unternehmensimmobilien im zurückliegenden Jahr eine Tendenz der fallenden Renditen bemerkbar.

Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien befindet sich im Aufwärtstrend

Die Zurückhaltung der Akteure aufgrund der Corona-Pandemie scheint nun vollends gewichen zu sein. Deutschlands Wirtschaft wächst wieder und insbesondere Unternehmensimmobilien bieten mit ihrer Flächenvielfalt eine gute Voraussetzung für Nutzungen aus den unterschiedlichsten Branchen. Auf dem Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien machte sich infolgedessen auch ein klarer Aufwärtstrend bemerkbar und mit rund 2,9 Mrd. Euro konnte eine neue Rekord-marke des Investmentvolumens verzeichnet werden. Zu diesem herausragenden Ergebnis hat insbesondere die Transaktion einer Transformationsimmobilie in München beigetragen. Betrach-tet man den Vermietungsmarkt so sind Gewerbeparks im ersten Halbjahr die gefragteste Ob-jektkategorie unter den Unternehmensimmobilien mit 116.000 qm umgesetzter Fläche gewesen.

Unternehmensimmobilien: Renditen auch in der Krise stabil

Die Corona-Krise hat sich deutlich auf den Vermietungs- und Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien ausgewirkt. Die Ergebnisse des ersten Halbjahres 2020 ließen zunächst ein gestiegenes Investmentvolumen für das Gesamtjahr 2020 erwarten. Mit einem Volumen von knapp 900 Mio. Euro fiel das Ergebnis im zweiten Halbjahr jedoch erheblich schwächer aus als im vorangegangen Halbjahr mit 1.244 Mio. Euro – Investoren agierten zunehmend abwartend.

Rekordfertigstellungen bei Unternehmensimmobilien

Projektentwickler haben auf den seit längerem akuten Flächenmangel reagiert: Bereits nach dem ersten Halbjahr 2020 zeichnet sich für das Gesamtjahr ein neuer Rekord mit rund 2,2 Mio. qm fertiggestellten Flächen von Unternehmensimmobilien ab. 2019 wurden 1,3 Mio. qm fertiggestellt, das wäre eine Steigerung um 66 %. Zugleich war auch das Transaktionsvolumen mit mehr als 1,2 Mrd. Euro im ersten Halbjahr ausgesprochen hoch – und das, obwohl sich internationale Akteure auffallend zurückhielten. Mit Abstand am begehrtesten waren erneut Gewerbeparks. Das sind die wichtigsten Ergebnisse des aktuellen Marktberichts der Initiative Unternehmensimmobilien.

Spotlight Gewerbeparks

Noch vor wenigen Jahren liefen sie unter dem Radar, doch inzwischen sind Gewerbeparks eine stark nachgefragte Immobilienklasse. Investoren kaufen kräftig ein, mit knapp 1,2 Mrd. Euro Transaktionsumsatz stellten Gewerbeparks 2019 knapp 40 % des gesamten Investmentvolumens 2019 an Unternehmensimmobilien dar. Und Projektentwickler erstellen in hohem Umfang neue Flächen: Wurden 2015 gerade einmal 90.000 qm Fläche fertiggestellt, waren es fünf Jahre später schon 210.000 qm. Das „Spotlight Gewerbeparks“ der Initiative Unternehmensimmobilien analysiert erstmals diese Objektkategorie und veranschaulicht Details und Hintergründe für ein breites Publikum.

2019 setzt neue Maßstäbe bei Investmentvolumen

Noch vor einem Jahr war die Stimmung auf dem Transaktionsmarkt für Unternehmensimmobilien ungewöhnlich verhalten. Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2019 war das niedrigste seit 2015. Angesichts der globalen Unsicherheiten schien eine Stagnation des Investmentgeschäfts in diesem Marktsegment durchaus im Bereich des Möglichen – auch wenn das generelle Investoreninteresse an Unternehmensimmobilien nach wie vor hoch war.

Hohe Objektnachfrage und Flächenbedarf treffen auf immer weniger Angebot

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ist in einer langanhaltenden Hochphase – beflügelt durch die andauernde Null-Zins-Politik der EZB und eine hohe Liquidität. Ein klarer Wendepunkt lässt sich bislang nicht erkennen. Zwar sind erste Zeichen einer Stimmungseintrübung erkennbar: Einzelne Marktbarometer wie das Deutsche Hypo Immobilienklima und der Deutsche Hypo Real Estate Economy Index (REECOX) deuten schon seit Längerem an, dass „der Zenit überschritten“ sein könnte. Doch scheint der Investmenthunger vieler Investoren auf deutsche Immobilien längst noch nicht gestillt zu sein. Dies zeigen zumindest die laufenden Transaktionsmeldungen an. Die Renditen fallen weiterhin und das Investmentvolumen befindet sich in den meisten Assetklassen auf Rekordkurs.

Entschleunigung des Marktes

In den vergangenen Jahren kannte die Berichterstattung der Initiative Unternehmensimmobilien nahezu nur eine Richtung: steil nach oben oder in Bezug zur Renditeentwicklung steil nach unten. Doch bereits Ende 2017 deutete sich an, dass die Marktentwicklung gebremst wurde – das Transaktionsvolumen ging zurück. Das Problem war: Die größten Portfolios waren gedreht und die Möglichkeit größere Investitionsvolumen schnell zu platzieren deutlich schwieriger geworden. Die Marktakteure konzentrierten sich in der Folge eher auf Einzeltransaktionen.

Investmentumsatz lag unterhalb des vorherigen Halbjahres

Die Entwicklungen des ersten Halbjahrs 2018 knüpfen direkt an das Jahresende 2017 an: Die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ist weiterhin hoch. Mit knapp 800 Mio. Euro Investmentumsatz lag das Ergebnis dennoch knapp 17 % niedriger als im vorhergehenden Halbjahr bzw. rund 32 % niedriger als im langjährigen Schnitt der vorherigen Halbjahre.

Dynamik auf dem Markt für Unternehmensimmobilien

Das Jahr 2017 war sowohl für die Mitgliedsunternehmen der Initiative Unternehmensimmobilien wie auch für die Assetklasse Unternehmensimmobilien selbst ein besonderes. Geprägt wurde es von einer überaus dynamischen Investmentnachfrage. Erstmals wurde im Gesamtjahr die Marke von 3 Mrd. Euro beim Transaktionsvolumen überwunden. Die Nachfrage war in beiden Halbjahren sehr unterschiedlich strukturiert. Während große Portfoliotransaktionen das erste Halbjahr prägten, fehlten diese im zweiten Halbjahr fast vollständig. Im Rahmen der Portfoliotransaktionen wurden teils ganze Unternehmen einschließlich ihrer Assets erworben. Dies betraf auch einzelne Mitglieder der Initiative Unternehmensimmobilien. M7 hat zum Beispiel zusammen mit anderen Investoren Hansteen übernommen. Auch bei Atos und Geneba änderte sich die Gesellschafterstruktur.

Enormes Wachstum – 1. Halbjahr 2017 übertrifft Gesamtjahr 2016

Die Assetklasse der Unternehmensimmobilien ist wieder auf Wachstumskurs. Dies zeigt die Auswertung der Investitionsvolumina im aktuellen Bericht der Initiative Unternehmensimmobilien. Die in den klassischen Assetklassen (Büro und Einzelhandel) noch anhaltende, jedoch leicht abflauende Renditekompression lässt besonders Unternehmensimmobilien in den Fokus der Investoren geraten. Während 2011 und 2012 rund 600 Mio. Euro in Unternehmensimmobilien investiert wurden, waren es 2013 bereits 1,3 Mrd. Euro. Auch die Folgejahre der Berichterstattung zeigen keine größeren Einbrüche in der Investitionstätigkeit. Im Jahr 2015 wurden sogar mehr als 2,3 Mrd. Euro an Transaktionen umgesetzt. Dies ist das bisherige Rekordergebnis seit 2011.

Weiteres Erfolgsjahr für Investmentmarkt

Unternehmensimmobilien setzen sich als Assetklasse immer stärker durch. Denn Investoren suchen aufgrund der rasanten Renditekompression in den Assetklassen Büro oder Einzelhandel eine attraktive Anlagealternative und diversifizieren ihr Portfolio weiter. Dies lässt sich durch einen Blick in die Berichte der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN gut nachvollziehen. Während in den ersten Analysejahren 2011 und 2012 nur rund 600 Mio. Euro in Unternehmensimmobilien umgesetzt wurden, hat sich das Transaktionsvolumen bereits 2013 auf mehr als 1,3 Mrd. Euro verdoppelt. Die Steigerung setzte sich in den nachfolgenden Jahren mit erhöhter Geschwindigkeit fort, sodass stets um 2 Mrd. Euro oder darüber in Unternehmensimmobilien investiert wurden. Das Jahr 2015 war dabei besonders nachfragestark und erzielte mit über 2,3 Mrd. Euro das bisherige Rekordergebnis. Diese Entwicklung verlief, wie eingangs gesagt, parallel zum gesamten gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland.

Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2016 übersteigt bereits den Vorjahreswert

Das Jahr 2015 war ein Rekordjahr für gewerbliche Immobilieninvestments in Deutschland. Dies war auch bei den Unternehmensimmobilien zu beobachten. Mit einem Gesamtvolumen von gut 1,9 Mrd. Euro war es das umsatzstärkste Jahr für Transaktionen mit Unternehmensimmobilien seit Gründung der Initiative. Interessanterweise beschränkte sich das Investitionsgeschehen vor allem auf die zweite Jahreshälfte 2015 – allein im zweiten Halbjahr wurden über 1,3 Mrd. Euro in Unternehmensimmobilien investiert. Im ersten Halbjahr waren es lediglich rund 610 Mio. Euro Transaktionsvolumen.

Neuer Investmentrekord - 40 % über Ergebnis des Vorjahres

Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr 2015 hat sich der Markt für Unternehmensimmobilien im zweiten Halbjahr umso dynamischer entwickelt. Das Ziel der Initiative Unternehmensimmobilien, die Assetklasse Unternehmensimmobilien auf dem deutschen Immobilienmarkt zu etablieren, rückt damit ein deutliches Stück näher. Abermals ist die vorhandene Liquidität in dem Marktsegment eindrucksvoll belegt. Im zweiten Halbjahr 2015 wurde der mit Abstand höchste Investmentumsatz seit Gründung der Initiative Unternehmensimmobilien vor drei Jahren erzielt. Das Investitionsvolumen von 1,32 Mrd. Euro liegt fast 40 % über dem bisherigen besten Ergebnis aus dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die allgemeine Marktlage, aber auch die verbesserte Transparenz im Bereich der Unternehmensimmobilien haben diese Entwicklung möglich gemacht.

Gewerbeparks werden abermals am stärksten nachgefragt

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ging das Investmentvolumen im ersten Halbjahr 2015 um 19,9 % zurück. Dennoch erfreuen sich Unternehmensimmobilien weiterhin einer regen Nachfrage. Es wurden 72 Unternehmensimmobilien im ersten Halbjahr 2015 gehandelt. Im gesamten Jahr 2014 wurden insgesamt nur 92 Objekte gehandelt. Daher ist das rückläufige Transaktionsvolumen eher der vergleichsweisen geringen Größe und/oder Qualität der gehandelten Objekte geschuldet und nicht einem mangelnden Interesse. Viele hochwertige und teure Objekte wurden bereits in der jüngeren Vergangenheit gehandelt. Zusammengenommen summiert sich das Investmentvolumen für Unternehmensimmobilien im ersten Halbjahr 2015 auf rund 532,2 Mio. Euro. Von den bisher investierten 24 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien entfallen somit rund 2,2 % auf Unternehmensimmobilien.

Transaktionsvolumen 2014 liegt 75 % über dem Vorjahr

Unternehmensimmobilien in Deutschland erfreuen sich einer zunehmenden Nachfrage. Das Transaktionsvolumen lag bei rund 1,62 Mrd. Euro und damit knapp 75 % über dem Vorjahresniveau. Insgesamt wurde in Deutschland 2014 auf dem gewerblichen Transaktionsmarkt in Immobilien im Wert von rund 40,5 Mrd. Euro investiert. Unternehmensimmobilien machen damit rund 4 % des gesamten gewerblichen Immobilieninvestitionsvermögens aus. Im Vorjahr lag der Anteil erst bei rund 3,5 %.

Gewerbeparks sind derzeit die gefragteste Objektkategorie

Deutschlandweit sind 2013 rund 930 Mio. Euro in Unternehmensimmobilien
investiert worden. Dies entspricht rund 3,5 % des gesamten gewerblichen Investitionsvolumens in Höhe von 26,7 Mrd. Euro (ohne Wohnen und Hotel). Die Investitionsleistung hat sich dabei relativ gleichwertig auf die beiden Halbjahre (1. Hj. 52,8 %; 2. Hj. 47,2 %) verteilt. Im ersten Halbjahr 2014 wurden Unternehmensimmobilien im Volumen von rund 381 Mio. Euro gehandelt. Das gesamte gewerbliche Investitionsvolumen in diesem Zeitraum lag bei rund 15,5 Mrd. Euro, was historisch einen der höchsten Transaktionsumsätze in den ersten sechs Monaten eines Jahres darstellt. Der Anteil der Unternehmensimmobilien lag bei rund 2,5 %.