Der Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien zeigt: Nach einem unerwarteten Schlussspurt sind im Gesamtjahr 2019 Unternehmensimmobilien für rund 3,1 Mrd. Euro gehandelt worden. Das Rekordvolumen kommt für viele Marktakteure überraschend. Zugleich liegt der Vermietungsmarkt brach.

Das neue Rekordvolumen kommt für viele Marktakteure überraschend, nachdem im ersten Halbjahr 2019 die Transaktionsumsätze im Vergleich zum Vorjahr noch deutlich gesunken waren. Die Entwicklung bei Unternehmensimmobilien verläuft analog zum gesamten gewerblichen Transaktionsmarkt in Deutschland, der mit 72,6 Mrd. Euro ebenfalls eine neue Rekordmarke setzte. Dass sich die Corona-Krise auch auf Unternehmensimmobilien auswirken wird, scheint außer Frage, auch wenn die Assetklasse vergleichsweise geringer betroffen sein wird (siehe auch Blogbeitrag zu den Auswirkungen der Corona-Krise).

Laut Marktbericht des zweiten Halbjahres 2019 wechselten 2019 vor allem Produktionsimmobilien häufiger den Besitzer. Generell sinkt die Neigung zur Eigennutzung bei Unternehmensimmobilien. Für das Gesamtjahr entsprachen die Verkäufe von Eigennutzern knapp 530 Mio. Euro und lagen damit rund 60 % höher als noch im Median der letzten fünf Jahre. Nicht nur für Immobilieninvestoren ist das ein erfreuliches Signal. Unternehmen steht dadurch mehr Kapital für Forschung und Entwicklung, Fachkräfte und andere Investitionen in das Kerngeschäft zur Verfügung.

Kaum Bewegung im Vermietungsmarkt

Im Gegensatz zum Investmentmarkt war auf dem Flächen- bzw. Vermietungsmarkt nach wie vor kaum Bewegung. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 stieg der Flächenumsatz nur marginal von 246.000 qm auf 282.000 qm an und bleibt insgesamt auf einem niedrigen Niveau.

Klar ist: Dem Flächenmangel muss mit einer Ausweitung des Angebotes begegnet werden. Zur Zeit sind allerdings nur wenige Objekte in Bau oder in Planung; neue Flächen werden nur in kleinen Größenordnungen geschaffen. Aber auch hier sind die Auswirkungen der Corona-Krise noch abzuwarten.

Auch die Nutzer waren skeptisch, ob in nächster Zukunft neue Flächenangebote geschaffen werden. Um Planungssicherheit zu haben, fragten Unternehmen vor allem Flächen in mittleren Größenklassen nach: Flächen zwischen 2.500 und 4.999 qm erfuhren 2019 einen Umsatzrekord. Mit rund 24 % am gesamten Flächenumsatz war die Nachfrage so hoch wie nie zuvor. Außerdem bevorzugen die Nutzer aktuell mittlere Mietvertragslaufzeiten. Während im Jahr 2013 Mietbindungen von zehn Jahren und länger noch häufiger üblich waren, ist die vereinbarte Vertragslaufzeit im Verlauf der letzten Jahre stetig gesunken. Aktuell schließen nur knapp 19 % der Mieter Verträge über zehn Jahre oder mehr. Wesentlich stärker nachgefragt waren im Jahr 2019 Mietverträge mit einer Laufzeit zwischen fünf und zehn Jahren. Nutzer bevorzugen zur Zeit mittlere Vertragslaufzeiten.

Gewerbepark ist der Favorit der Investoren

Zu den nachfragestärksten Immobilien der vier Objektkategorien bei Unternehmensimmobilien (Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Lager- und kleinere, urbane Logistikimmobilien sowie Produktionsimmobilien) zählen zweifellos Gewerbeparks, die regelmäßig einen Großteil des Investmentvolumens auf sich vereinen. Neben ihrer häufig zentralen Lage stellen sie eine Mischung verschiedener Flächentypen dar: Sie kombinieren flexibel nutzbare Hallenflächen, etwa für leichte Produktion oder für die Lagerung von Materialien mit Büroflächen. Im Mittel der vergangenen Jahre fünf Jahre wurden rund 1,05 Mrd. Euro pro Jahr in Gewerbeparks investiert. Dieser bereits beachtliche Wert wurde 2019 mit allein knapp 1,20 Mrd. Euro um rund 10 % überschritten.

Siemens Real Estate macht aus Traditionsstandorten Gewerbeparks

Auf die wachsende Nachfrage nach Gewerbeparks reagiert beispielsweise auch Siemens Real Estate (SRE), seit 2015 Mitglied der Initiative Unternehmensimmobilien: Die Development-Aktivitäten werden ausgebaut und zusätzliche Flächenangebote in der Assetklasse Industrial Light geschaffen. So werden derzeit vier „Siemens Technoparks“ an den Standorten Erlangen, Nürnberg, Ruhstorf und Tübingen entwickelt, bei denen Traditionsstandorte von Siemens in gemischt genutzte Gewerbeparks umgewandelt werden.

Hinweis: Den Marktbericht Nr. 12 der Initiative Unternehmensimmobilien können Sie auf unserer Website herunterladen. Weitere Infos auch unter www.unternehmensimmobilien.net

Ansprechpartner: Patrik Völtz, Studienleiter im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, voeltz [at] bulwiengesa.de